任意売却は住宅ローンが払えなくなったときに、競売にかけられる前にできる最終手段です。
しかし、マイホームの任意売却をしたからといって、完全に住宅ローンから解放されるわけではありません。
残念ながら、実際は任意売却をしても残債が一括返済できることは稀です。
今回は任意売却で残ってしまった住宅ローンの債権の移動について、概要や手続きをご紹介します。
任意売却で債権の移動をおこなう意味は？
住宅ローンを貸している金融機関のことを「債権者」、金融機関からお金を借りている方のことを「債務者」と言います。
金融機関はお金を貸す際、保証会社とも契約するのが一般的です。
債務者の返済が滞った場合、保証会社が一括して代位弁済します。
この時点でローン返済を求める権利である「債権」は、金融機関から保証会社に移動します。
代位弁済後、保証会社は債務者へ弁済額の一括返済を求めますが、実際には返済は難しいので任意売却の手続きがとられるのです。
ただし、任意売却をしてもローンが残ることは多いです。
任意売却後のローンの残額に対して、債務者の返済義務はそのままですが、保証会社の債権は売却しても良いと民法で認められています。
債権の売却は「債権譲渡」と言い、譲渡先は債権回収会社が多いです。
債権回収会社の債権の回収方法は法律で厳しく規制されているので、乱暴な督促をすることはありません。
債権の譲渡後は、債務者は新しい債権者である債権回収会社に残債を支払うことになります。
債権の移動および譲渡によって、金融機関はローンが回収でき、保証会社は未回収の債権が迅速に現金化できるのです。
任意売却における「債権の移動」の具体的な手続き方法
債権を譲渡する場合、譲渡する方を「譲渡人」、譲渡される方を「譲受人」と呼びます。
債権を移動するためには、主に2つの手続きが必要です。
まず、譲渡人と譲受人の間で債権譲渡契約を締結します。
契約締結は、譲渡人・譲受人双方が債権の移動に合意したことを意味します。
次に、債務者への債権の移動の通知です。
債権が譲渡されると、譲渡人である金融機関から債務者への通知を出します。
今後は、譲受人である債権回収会社からローンが請求される旨の通知です。
通知は基本「内容証明郵便」でおこないますが、それ以外では「確定日付」のある証書によって債権譲渡を証明しなければなりません。
確定日付とは、公証人役場で債務者から債権の移動に対する承諾書を受領し、その承諾書に日付印をもらうことです。
債務者への通知は、返済の支払い先の認識を促すだけでなく、譲受人としてほかの債権者に優先することを記録に残す意味があります。
