任意売却を検討しているのであれば、抵当権消滅請求について知っておく必要があります。
しかし、消滅請求について知らなかったり、誰が請求できるのか分からずに困ったりしているのではないでしょうか。
そこでここでは、抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違いや知っておきたいポイントを解説いたします。
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任意売却において抵当権消滅請求とはなにか
抵当権消滅請求とは、抵当権がある不動産の所有権を購入した第三取得者が、抵当権の消滅を請求する手続きです。
たとえば、任意売却の物件を売買で取得したケースや、贈与によって取得したケースなどです。
相続によって不動産を取得した方は、抵当権設定者の地位を受け継ぐため、手続きはできません。
また、手続きをするには要件があり、まず購入した第三者が手続きをします。
続いて、登記簿にあるすべての債権者の承諾を得なければなりません。
第三者が請求する必要があるため、任意売却をした方は請求ができません。
すべての債権者から承諾を得る必要がある点にも注意しましょう。
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任意売却において抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは
抵当権消滅請求と代価弁済は、両方とも所有権を取得した第三者を守るための制度です。
第三取得者からの請求か、抵当権者からの提案かで違うため、任意売却をするときのために覚えておきましょう。
抵当権消滅請求は、所有権（地上権）を買い受けた者（売買）が、抵当権者に抵当権を消すように請求する制度です。
第三取得者が手続きをするため、相続の包括承継で不動産を得た場合は不可能な点に気を付けましょう。
代価弁済は、抵当権者が、お金を払って抵当権の消滅を提案する取引です。
第三取得者は、お金を払っても良いですし、応じなくても構いません。
保証人であっても、所有権や地上権を買い受ければ代価弁済ができます。
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任意売却において抵当権消滅請求をするポイント
借金を抱えている方は、手続きができません。
消滅請求は、所有権を購入した方が請求できます。
しかし、債務者は物件を購入するよりも借金の返済を優先させるべき、との考えがあるからです。
借金を抱えている方は、返済を済ませてから物件を購入しましょう。
また、みなし承諾がある点もポイントです。
請求をしても債権者の返答がなければ、手続きが進みません。
そのため、第三取得者が請求をしてから抵当権者が2か月以内に競売をおこなわなければ、請求に対して承諾したものとみなされます。
手続きができる時期は、住宅ローンの完済後である点もポイントです。
ローンも一種の借金ですが、借金を返し終わると抵当権を設定する意味がないので、消滅請求をします。
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まとめ
抵当権消滅請求とは、売買によって所有権や地上権を得た第三者が、抵当権の消滅を請求する制度です。
代価弁済との違いは、取得者からの請求か、抵当権者からの提案かであるため、任意売却の際は覚えておきましょう。
しかし、借金がある方は手続きができないので、返済が終わった後に手続きをしましょう。
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