日本の都市地域は都市計画法によってさまざまな区分けがなされており、そのひとつに市街化調整区域と呼ばれる市街化を抑制すべきとする区域があります。
用途が限られる市街化調整区域には土地評価の基準となる路線価が付されていないケースも多いのですが、相続税の計算などはどうするかをご存じですか。
今回は市街化調整区域の概要や相続税評価方法、相続後の選択肢について解説します。
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市街化調整区域とは？路線価が付されていない場合の土地評価方法
「市街化調整区域」とは、都市計画法で定めた市街化を抑制すべき区域を指し、具体的には宅地の造成といった開発行為や上下水道の整備などが制限されています。
その主な目的としては農地などの保護が挙げられ、市街化調整区域内に建築物を建てるなどする場合は都道府県知事の許可が必要です。
ただし一部施設については許可が不要な場合や、自治体ごとに制限が緩和されているケースもあるため確認してみてください。
こうした市街化調整区域には土地評価の基準となる路線価が付されていないのが一般的で、相続税などの計算に路線価方式が使えないため、倍率方式が採用されます。
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市街化調整区域内における路線価を用いない相続税評価
倍率方式では、固定資産税評価額に国税局が公表する倍率表の倍率を乗じて評価額を算出します。
ただし倍率表の倍率は、宅地、山林、田、畑など用途ごとに定められており、特定用途に該当しない雑種地では倍率方式が使えません。
では、市街化調整区域の雑種地はどのように評価額を算出するかですが、この場合は土地と状況が類似する地目をもとに、近傍の宅地に比準する方法で算出します。
相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率
式にすると上記のとおりとなります。
市街化の度合いに応じてしんしゃく割合は変動し、たとえば一般的な雑種地なら50％の評価減です。
宅地が近くにあり今後宅地化も考えられるなら30％の評価減といった評価方法です。
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路線価のない市街化調整区域を相続したときはどうするべきか
市街化調整区域の土地は用途にも制限があり、評価額も低くなりがちですが、放置するわけにもいかないためどうするかを考える必要があります。
たとえば、駐車場や資材置き場に適している、制限緩和が適用されるなど、土地に何らかの用途を見出して売却するのもひとつの手です。
相続しても先祖代々の土地で手放せないといった事情があるなら、土地信託をするといった方法もあります。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制するよう定められた区域です。
用途に制限があるため土地としての評価額は低くなりがちですが、何らかのアピールポイントがあれば活用できる可能性もあります。
市街化調整区域の土地をどうするかは、売却や土地信託を利用するなどの選択肢から検討しましょう。
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