住宅ローンが支払えなくなると、不動産は差し押さえられて競売にかけられると思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際には、競売にかけられる前に自分の手で売却する「任意売却」という手段があります。
今回は、任意売却の概要やメリット、具体的な売却の流れについてご紹介します。
不動産の任意売却とはどのような売却？
不動産の任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞っている不動産を債権者の了承を得て売却する方法です。
滞納の原因は、失業による経済状況の悪化以外に、離婚や病気などのケースがあります。
どのような理由であれ、住宅ローンの滞納が続けば、いずれ裁判所の判断で不動産が差し押さえられ、競売にかけられることは避けられません。
競売は抵当権付きで強制売却されるため、相場の7割程度での取引になるのに対し、任意売却は抵当権を外して売却できるので、一般売却とほぼ同じ取引が可能です。
わかりやすく言えば、任意売却は住宅ローンが支払えなくなったとき、競売にかけられる前にできる最終手段です。
不動産を任意売却するメリットや注意点とは？
任意売却は、競売に比べて販売活動に制約が少なく、相場に近い価格で取引できるのがメリットです。
売却価格や売却期間は債権者に決定権がありますが、残債の清算時に売却代金から登記料や仲介手数料などの諸費用の支払いが認められることもあります。
競売と違って自宅の滞納情報は公開されないので、購入者に知られる心配がない点もメリットでしょう。
ただし、任意売却は住宅ローンを滞納していることが前提なので、ブラックリストに載る可能性がある点は知っておかなければなりません。
ブラックリスト（信用機関情報）に滞納情報が掲載されると、約7年間、金融機関からのあらゆる借り入れができなくなります。
不動産を任意売却する場合の流れとは？
住宅ローンの支払いが2か月くらい滞ると、金融機関から督促の連絡が入ります。
連絡があったら、督促の内容に応じて金融機関や弁護士・税理士などの専門家・専門機関へ相談します。
不動産を手放す場合、物件価格と残債額を確認し、ローン完済の見込みがあれば一般売却、見込みがなければ任意売却を検討しなければなりません。
任意売却は債権者の同意が必須で、任意売却の決断は競売の入札開始までの期間にしなければならない点には注意が必要です。
任意売却をすることが決まったら、債権者主導で販売価格や売却期間が決められて販売活動が開始します。
売却後は売却代金で清算し、債権者と残債について話し合います。
任意売却では通常、残債は無理のない範囲であらたに返済計画が立てられるのに対し、競売では自己破産を検討しなくてはいけません。
まとめ
任意売却の相談は、住宅ローンを滞納する前でも可能です。
住宅ローンの滞納前なら、任意売却以外にも借り換えや一般売却などの選択肢があります。
時間が経てば経つほど選択の幅は狭まるので、住宅ローンの返済が厳しくなったら早めに相談するようにしましょう。
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