借主のいる賃貸物件をそのまま売却する、いわゆるオーナーチェンジをお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
オーナーチェンジは珍しくない方法ですが、物件の売却を成功させるにはいくつか知っておきたいポイントがあります。
今回は、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由のほか、売却価格の調べ方や取引を成功させる方法も解説します。
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？知っておきたい理由
借主が現在も住んでいるアパートやマンションなどを購入するのは、基本的に投資家に限られます。
一般の方は買主になりえないため、オーナーチェンジ物件は購入者が正式に決まるまでに時間がかかりやすいことが特徴です。
また、売り出しているのが通常の住居ではないため、買主は物件の購入にあたって住宅ローンを使えません。
手持ちの現金で一括購入するか、借り入れ条件が少し厳しい不動産投資ローンを使わざるをえないため、買主はさらに限られます。
売り出している物件の入居率が低い場合、取得しても十分な家賃収入が得られないために購入を見送られることもあるでしょう。
オーナーチェンジ物件における売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却価格は、物件の運用により得られる収益と利回りを計算に使用する「直接還元法」により算出できます。
空室リスクや家賃の下落も考慮した、より正確な物件価格を算出したいときにはDCF法がおすすめです。
ただし、DCF法は計算が複雑であり、一般の方が用いるのはやや難しいのでご注意ください。
妥当な売却価格を簡単に調べたいときは、不動産会社の査定を利用するのがおすすめです。
通常の不動産と同じく、オーナーチェンジ物件でも妥当な売却額を調べられますので、興味をお持ちの方は気軽にご相談ください。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための方法
入居率が低い物件は売り出してもあまり人気が出ないので、まずは可能な範囲で空室改善に取り組むことが大事です。
礼金を無料にするなど、借主にとっての魅力を高めると空室が埋まりやすくなりますが、収益性が下がると投資家からの評価が落ちて売れにくくなるのでご注意ください。
契約更新が迫っている借主がいる場合、更新料を無料とする旨を通知し、居住の継続を確約してもらうと良いでしょう。
ほかにも、オーナーチェンジ物件を購入するメリットを買主に向けてアピールすることも大事です。
家賃収入がすぐに入ってくるなどの点をしっかり伝えると、売却が成功する確率も上がります。
まとめ
オーナーチェンジ物件は買主が限られることなどから、どうしても売れにくいところがあります。
妥当な価格を付けて売り出すためにも、不動産会社に査定を依頼するといった売却価格の調べ方は押さえておくことをおすすめします。
空室改善に取り組むなどの対策もあわせて講じると、売却の成功率が上がるでしょう。
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